店舗を開業する際に借りる物件には、「スケルトン物件」といわれる物件があります。スケルトン物件特有のメリットがある一方、デメリットもあるため、特徴を理解した上で、検討しなければなりません。
この記事では、スケルトン物件と居抜き物件との違いや、スケルトン物件のメリット・デメリットなどを解説します。店舗物件を探している方は、ぜひ参考にしてください。
┃目次
スケルトン物件とは構造躯体のみの物件のこと
スケルトン物件とは一般的に、柱や壁、梁（はり）、床、天井など、建物自体を維持するための最低限の構造躯体のみの物件のことです。壁紙や床材などはすべてはがされ、コンクリートがむき出しになっており、配線や配管も露出しています。
ただし施設や事業者によって、スケルトン物件の定義は異なるため、どのような状態であるかは事前の確認が必要です。
スケルトン物件と居抜き物件の違い
スケルトン物件と比較されやすい物件の種類には、「居抜き物件」があります。スケルトン物件と居抜き物件では、物件を引き渡される際の状態が異なります。
居抜き物件とは、以前のテナントが利用していた内装や設備などが残った状態のまま借りられる物件のことです。
スケルトン物件は内装をすべて取り去った状態の物件であるのに対し、居抜き物件は床や壁などの内装が残った状態で引き渡されるといった点が明確に異なります。
居抜き物件の中には、カウンターや厨房機器、シャンプー台といった業種に応じた什器などが残ったままの物件もあります。以前のテナントと同業種の店舗が入居するのであれば、初期コストを抑え、スピーディーな開業が可能です。
スケルトン物件のメリット
スケルトン物件には、どのようなメリットがあるのでしょうか。スケルトン物件を借りるメリットを見ていきましょう。
内装デザインを自由に決められる
スケルトン物件なら、内装デザインの制限を受けることなく、自由に店舗を構築できます。内装が一切ない状態からデザインしていくため、お店のコンセプトやブランドの世界観を体現したい場合に最適です。物件の広さなどの影響は受けるものの、基本的には希望に沿ったデザインが可能です。
独自の世界観を確立しているブランドや、ユニークなコンセプトの飲食店、店舗の内装で競合店との差別化を図りたいお店などは、スケルトン物件を借りるメリットがあるでしょう。
前のお店のイメージが残りづらい
スケルトン物件のメリットの1つは、前のお店のイメージが残りづらい点です。前のお店の内装をすべて取り去った状態から店舗作りをするため、前のお店のイメージを引きずることなくオープンできます。
居抜き物件で同業種の店舗がオープンした場合、以前のイメージが残ってしまうことがあります。また独自のコンセプトを持つお店の場合、前の店舗のイメージが残っていると自店舗の魅力を伝えにくくなってしまうでしょう。
以前の店舗とは異なる、新たな店舗がオープンしたことを伝えるためには、スケルトン物件の自由度の高さが役立ちます。
最新設備やオリジナル什器を導入しやすい
スケルトン物件には、最新設備やオリジナル什器を導入しやすいといったメリットがあります。なにもない状態で引き渡されるため、希望に合った設備や什器を導入できるでしょう。
既存の設備が残った居抜き物件では、設備の導入コストを抑えられる反面、選択肢はなくなってしまいます。
こだわりの設備を導入したいお店や、元々利用していた什器などを移転先で利用したいお店には、既存の設備が残されていないスケルトン物件が適しています。
スケルトン物件のデメリット
自由度が高くこだわりの店舗を作れるスケルトン物件ですが、デメリットもあります。スケルトン物件を検討する際は、どのようなデメリットがあるのかも知っておきましょう。
内装・設備・什器の費用負担が大きい
スケルトン物件では、内装や設備、什器の準備に多大なコストがかかります。床や壁、天井を作るだけでなく、オープンするお店の業種によっては、ガス工事や給排水工事、電気工事なども必要です。さらに厨房機器や什器、家具などもゼロからそろえなければいけません。
こうしたコストは、すべて借主の負担です。具体的な相場は物件の広さや工事内容によって異なりますが、数百万円から1,000万円を超える費用がかかる可能性もあります。
賃貸借契約から開業までに時間がかかる
スケルトン物件では、賃貸借契約を締結してから内装工事などを行わなければならず、開業までに一定の時間を要します。準備期間中にも、工事費用やテナント料、光熱費などがかかり、売上を得られない中でコストが膨らんでいくことになるため、余裕を持った資金計画が必要です。
退去時の費用負担が大きい
スケルトン物件のデメリットには、退去時の費用負担が大きいことも挙げられます。スケルトン物件は、退去する際、契約時の状態に戻さなければならないケースがほとんどです。その場合、内装や設備を入居者負担で解体・撤去しなければならず、工事費用の負担が大きくなります。また工事期間中のテナント料も支払わなければなりません。
具体的な条件は契約内容によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
スケルトン物件が向いているお店は？
スケルトン物件は、独自のコンセプトに応じた内装を実現したいお店に適しています。
ただし初期コストと工事期間がかかるため、開業資金や準備期間に余裕がある場合に限定されるでしょう。資金と時間に余裕がない場合、スケルトン物件を選択すると開業前に多大な負債を負うことも考えられます。理想の店舗内装と資金繰りなどの実情を踏まえ、スケルトン物件にするか検討することが大切です。
できるだけ初期費用を抑えて開業したいのであれば、居抜き物件がおすすめです。居抜き物件には設備や内装がある程度そろっているため、低コストで新店舗をオープンできます。また工事期間も短縮できることから、賃料の負担も最小限に抑えられるでしょう。
■居抜き物件のメリット
店舗のオープン前には、多種多様なタスクが発生します。そのため内装工事や設備の準備を最小限にできる居抜き物件は、初めて店舗開業をする方にも適しています。
ただし開業のタイミングで、条件に合う物件を見つけられるとは限りません。居抜き物件を多く取り扱っている商業施設や、不動産会社に確認し、適切な物件があるか確認しましょう。
居抜き物件については、下記の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
スケルトン物件の特徴を知り、適切な店舗を選択しよう
スケルトン物件には、内装や設備の自由度の高さといった大きなメリットがあります。しかし費用負担の面では、デメリットとなることが考えられます。メリットとデメリットを踏まえて、自店舗に適しているかどうかを検討することが大切です。
商業施設のマルイ・モディでは、スケルトン物件を数多くご紹介しています。また株式会社丸井のグループ企業である、株式会社エイムクリエイツに内装施工を依頼することで、割引価格で工事を実施できます。工期も短縮できるため、スケルトン物件のデメリットである、費用負担や賃貸借契約から開業までに時間がかかる点を補えるでしょう。
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