居抜き物件とは、以前のテナントが利用していた内装や設備などが残った状態のまま借りられる物件のことです。居抜き物件の利用には、メリットはもちろんデメリットもあります。双方について理解し、自店舗に適している物件かどうかを検討することが大切です。
この記事では、居抜き物件のメリット・デメリットと注意点、居抜き物件に適した店舗の特徴などをご紹介します。居抜き物件の利用を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
┃目次
┃居抜き物件とは以前のテナントの設備や内装を残した物件のこと
居抜き物件とは、以前のテナントが利用していた内装や設備、什器などが残ったままの状態で借りられる物件のことです。
例えば新たにラーメン店をオープンするとき、通常はラーメン店に必要な厨房設備やカウンターなどを自分で用意しなければいけません。しかし元々ラーメン店を運営していた居抜き物件を借りれば、以前のラーメン店が残した厨房設備やカウンターなどを活用できます。自店舗に適した居抜き物件を借りることで、コストや準備期間を抑えてオープンできるのです。
なお居抜き物件にはメリットだけでなくデメリットや注意点もあるため、事前に確認する必要があります。
┃居抜き物件のメリット
居抜き物件には、新店舗をオープンする際のさまざまなハードルを下げられるといったメリットがあります。
居抜き物件を借りる具体的なメリットを確認していきましょう。
初期工事の費用を削減できる
居抜き物件のメリットのひとつには、工事費用の削減が挙げられます。
一般的に、20坪の店舗で初期工事を行うと、約500万～1,000万円の費用が発生するといわれます。工事の規模や業種によって大きく異なるものの、店舗をオープンするときの工事費用は、安くありません。
居抜き物件では、前述の通り以前のテナントが使用していた内装や設備、什器などをそのまま活用できます。同業種の居抜き物件であれば、大きな工事をすることなく新店舗をオープンできるため、初期工事にかかるコストを削減できます。
削減できた費用は、運営資金の確保以外にも、商品開発や広告、新しい設備の導入にあてるといったことも可能です。
オープンまでの賃料負担を抑えられる
居抜き物件では、新店舗をオープンするまでの準備期間に発生する、賃料負担を最小限にできます。
店舗物件の賃料は、内装工事を行っている期間も発生します。仮に、初期工事に3ヵ月かかる場合、売上を得られない状態で3ヵ月分の賃料を支払わなければならず、大きな負担になりかねません。
居抜き物件は施工箇所が少ない分、工事期間も短縮できます。内装工事が1ヵ月で完了すれば、オープンまでの賃料の支払いも1ヵ月分となり、負担を最小限に抑えられるでしょう。
開業にかかった初期費用を早く回収できる
工費や賃料負担を抑えることで、最小限の初期費用で新店舗をオープンできます。初期費用が少なければ、開業後の回収も早くなるのです。
初期費用をすみやかに回収することで、安定した店舗運営が可能になります。また開発資金や従業員教育、マーケティング、設備投資といった、店舗の付加価値を高める活動に利益を回すこともできます。
お客さまを取り込みやすい
居抜き物件で新店舗をオープンした場合、お客さまを取り込みやすいといった点もメリットです。
新店舗をオープンする際、お客さまに来店してもらうためには、できるだけ早く商圏内のターゲット層にお店を認知してもらわなければなりません。本来、新店舗の認知を広げるためには、広告やSNSの活用などの施策を行う必要があります。
一方、居抜き物件では、当該の場所にお店があることを一定数の人が認知しています。例えば喫茶店の居抜き物件を借りて新店舗をオープンした場合、商圏内の人が「少し休みたい」と思ったときに「あのあたりに喫茶店があったはず」と足を運んでくれるかもしれません。たとえお店が変わっていても、利用してもらえる可能性は十分にあるでしょう。
┃居抜き物件のデメリット
コスト面などでメリットが多い居抜き物件ですが、デメリットもあります。居抜き物件のメリットと併せて、デメリットについても確認していきましょう。
イメージ通りの内装やレイアウトにできない可能性がある
居抜き物件では、元々あった内装やレイアウトを活かす分、自由度が下がってしまう点がデメリットです。店舗のブランディングやイメージ戦略を重視する場合は注意しなければなりません。
居抜き物件であっても、イメージ通りの内装やレイアウトとかけ離れていると、初期工事にコストと時間がかかってしまいます。
この問題を回避するためには、できるだけ自店舗のイメージに合う物件を探すことが大切です。また居抜き物件の内装やレイアウトを確認し、自店舗を運営するビジョンを描けるかどうかを十分に確認しましょう。
残された設備を活用できない可能性がある
居抜き物件に残されたすべての設備を、新店舗で使えるとは限りません。新店舗で必要な設備と、残された設備の規格が合わないといった可能性も考えられるためです。事前に自店舗で必要な設備を洗い出しておき、居抜き物件の設備を使えるか確認する必要があります。
また契約後に設備の修理が必要になった場合は、契約者が対応しなければなりません。設備の動作確認を事前に行い、壊れていた場合は修理にかかる費用も把握しておくと安心です。
以前のお店のイメージが残る
居抜き物件では、以前のお店と同業種、または似た業種のお店をオープンする場合が多くなります。そのため以前のお店のイメージを引きずってしまうおそれがあります。
前述の通り、オープン当初からある程度の知名度を得られるという点は、居抜き物件のメリットです。しかし、以前のお店の印象がネガティブであった場合、別の店であっても同じイメージがついて回り、敬遠されてしまう可能性もあります。
イメージをできるだけ引きずらないためには、以前のお店とコンセプトや印象が重ならないようなお店づくりを意識することが効果的です。例えば看板のイメージを大きく変えたり、同じラーメン屋であっても異なる代表メニューを押し出したりといった対策が考えられます。
┃居抜き物件に適しているのはどんな事業者？
居抜き物件には、どのような事業者が適しているのでしょうか。ここでは、居抜き物件に適している事業者の特徴をご紹介します。
初期費用を抑えて店舗運営に使いたい
工事費などの初期費用をできるだけ抑えて新店舗をオープンしたい場合は、居抜き物件がおすすめです。
通常、新店舗のオープンには多額の資金が必要です。しかし資金の用意が困難な場合もあるかもしれません。また広告費や店舗の運営費など、初期費用以外の部分にお金をかけたい人も多いでしょう。
設備や内装がある程度そろった居抜き物件を利用することで、コストを抑えて新店舗をオープンできます。
コストに関する居抜き物件のメリット
自分のお店を初めて持つ
内装工事や設備の用意を最小限に抑えられる居抜き物件は、オープン前のタスクを減らせるといった点で、初めてお店を持つ人にも最適です。
新店舗のオープンは、コンセプトや事業計画の策定、必要な資格の取得や届出、資金調達など、しなければならないことが山積みです。特に、初めて自分のお店を持つ人にとっては、勝手がわからない分、大きな負担になると考えられます。
居抜き物件なら、オープンまでに必要な作業を一部簡略化できることに加え、以前のテナントの設備やレイアウトから運営方法などのヒントが得られる可能性もあります。初めての店舗運営に不安がある場合は、居抜き物件の利用を検討するといいかもしれません。
初めての店舗出店に役立つ出店計画の立て方については、下記の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
短い準備期間で開業したい
目標とする開業日までの期間が短く、準備にあまり時間を取れない場合は、居抜き物件の活用をおすすめします。
準備期間を短く設定することで、人を動かす人件費などを含め、さまざまな面でコストカットになります。そのためには、短い準備期間で確実に開業しなければなりません。
内装工事や設備などの準備を最小限に抑えられる居抜き物件では、一から開業準備を進める店舗に比べて、スムーズにオープンできる可能性が高いでしょう。
┃居抜き物件とスケルトン物件の違い
居抜き物件と比較されやすい物件の種類に、「スケルトン物件」があります。スケルトン物件は、居抜き物件とは正反対の特徴を持っています。
スケルトン物件とは一般的に、柱や壁、梁（はり）、床、天井など、建物自体を維持するための最低限の構造躯体のみの物件のことです。居抜き物件とは異なり、内装や設備などは残っていません。
スケルトン物件は、内装を整えるためのコストと時間がかかります。開業までには、多額の初期費用と余裕を持った準備期間が必要です。一方で、内装やレイアウトなどの自由度は高くなり、自店舗のイメージを実現しやすいといったメリットがあります。
ただし施設や事業者によって、居抜き物件やスケルトン物件の定義は異なるため、どのような状態であるかは事前の確認が必要です。
┃居抜き物件を契約するときの注意点
通常、賃貸物件には原状回復の義務があるため、設備や内装が残っていることはありません。そのため居抜き物件は、イレギュラーな物件だといえます。居抜き物件を契約する際は、下記の点に注意しましょう。
造作譲渡料の確認をする
居抜き物件では、内装や設備などを譲渡してもらう対価として、費用を支払う場合があります。これを「造作譲渡料」といいます。
造作譲渡料は、新しい借主から前の借主に対して支払うものです。居抜き物件を契約する際は、造作譲渡料の有無や金額について、事前確認をおすすめします。
リース契約の確認をする
居抜き物件を借りる際は、残された設備の中にリース契約があるかどうかの確認も必要です。
リース契約の設備をそのまま活用したい場合は、元の借主から契約を引き継げるのかなどをリース会社に確認します。
┃居抜き物件のメリット・デメリットを知って物件を探そう
居抜き物件には多くのメリットがある一方、デメリットもあります。双方を知った上で、居抜き物件の利用について検討することが大切です。また居抜き物件の設備や内装は、千差万別です。自店舗に適した居抜き物件を見つけるためにも、物件情報をこまめにチェックするといいでしょう。
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