歩合賃料とは？種類やメリット・デメリットを解説

商業施設の賃料の種類には、主に歩合賃料と固定賃料があります。歩合賃料は、計算方法によって支払う賃料が変わるため、歩合賃料の物件を契約する際は、自店舗にとって不利益にならないか検討することが大切です。

この記事では、歩合賃料の種類と計算方法のほか、歩合賃料のメリット・デメリットなどについて解説します。店舗出店を検討している方は、契約内容を確認する際の参考にしてください。

┃目次

• 歩合賃料とは売上に応じて変動する賃料の計算方法のこと

• 歩合賃料の種類

• 歩合賃料の物件を借りるメリット・デメリット

• 出店先を検討するときは、賃料の計算方法に着目しよう

┃歩合賃料とは売上に応じて変動する賃料の計算方法のこと

歩合賃料とは、月々の売上に応じて変動する、賃料の計算方法のことです。物件の貸主が売主の売上を把握して賃料を算出するため、売上によって賃料が変わります。

具体的な計算方法は貸主によって異なるため、歩合賃料で物件を契約する際は、計算方法について事前に確認しなければなりません。

賃料の支払い方法には歩合賃料のほかに固定賃料があり、固定賃料では売上にかかわらず一定の賃料を支払います。

百貨店やショッピングモールなどの商業施設のテナント料は、「固定賃料のみ」「歩合賃料のみ」の店舗もあれば「固定賃料＋歩合賃料の併用型」の店舗もあるため、事前に確認が必要です。路面店や賃貸オフィスなどでは、固定賃料が採用されることが多いでしょう。

┃歩合賃料の種類

歩合賃料は、計算方法によって4種類に分類できます。たとえ売上が同じでも、歩合賃料の種類によって支払う賃料が変わります。歩合賃料の種類は、下記の通りです。

完全歩合型

完全歩合型とは、売上に歩合率を掛けて、賃料を算出する方法のことです。

売上が多くても少なくても、歩合率は一定です。売上と賃料が完全に比例するため、売上が多い月は賃料も多くなりますが、売上が少ない月は賃料も安くなります。売上の変動が大きい店舗や、スタートアップでどの程度売上が上がるか予測しづらい店舗などにとっては、メリットが多いでしょう。

■完全歩合型のイメージ

完全歩合型の計算方法の例は、下記の通りです。

＜完全歩合型の計算方法＞

• 売上400万円／月：400万円×10％（歩合率）＝40万円

• 売上600万円／月：600万円×10％（歩合率）＝60万円

• 売上800万円／月：800万円×10％（歩合率）＝80万円

併用型

併用型とは、固定賃料と歩合賃料の合計額で、賃料を算出する方法のことです。

固定賃料は、契約時に決まります。歩合賃料は、一定の売上を超えた金額分に歩合率を掛けて算出します。

併用型の歩合賃料は、売上が一定額を超えるまで発生しませんが、固定賃料は売上にかかわらず支払わなければなりません。売上が少ない月は固定賃料が適用されるため、売上による賃料の変動が少なくなります。

■併用型のイメージ

 併用型の計算方法の例は、下記の通りです。

＜併用型の計算方法＞

固定賃料：20万円

歩合賃料：400万円を超過した額の10％

• 売上400万円／月：20万円（固定賃料）

• 売上600万円／月：20万円（固定賃料）＋（600万円－400万円）×10％＝40万円

• 売上800万円／月：20万円（固定賃料）＋（800万円－400万円）×10％＝60万円

最低保証歩合型

最低保証歩合型とは、貸主と借主の間で定めた、売上の最低保証額をもとに、賃料を算出する方法のことです。

売上が最低保証額より少ない月は、最低保証額に歩合率を掛けた賃料を支払います。一方で、売上が最低保証額を超えた場合は、売上に歩合率を掛けた賃料を支払います。

■最低保証歩合型のイメージ

 　最低保証歩合型の計算方法の例は、下記の通りです。

＜最低保証歩合型の計算方法＞

歩合率：10％

売上の最低保証額：500万円

• 売上400万円／月：最低売上保証額500万円×10％＝50万円

• 売上600万円／月：600万円×10％＝60万円

• 売上800万円／月：800万円×10％＝80万円

逓減（ていげん）歩合型

逓減（ていげん）歩合型とは、売上によって変動する歩合率によって、賃料を算出する方法のことです。完全歩合型と同様に、売上に歩合率を掛けて算出しますが、歩合率は売上に応じて変わります。

売上が少ないときは高めの歩合率、売上が多いときは低めの歩合率を採用することで、売上アップによる賃料の変動をある程度抑えています。

■逓減歩合型のイメージ

 　逓減歩合型の計算方法の例は、下記の通りです。

＜逓減歩合型の計算方法＞

売上額0～400万円未満：歩合率10％

売上額400万円～800万円未満：歩合率9％

売上額800万円以上：歩合率8％

• 売上額300万円／月：300万円×10％＝30万円

• 売上額600万円／月：600万円×9％＝54万円

• 売上額800万円／月：800万円×8％＝64万円

┃歩合賃料の物件を借りるメリット・デメリット

歩合賃料は種類によって、それぞれのメリット・デメリットがあります。特徴を理解した上で、自店舗にとってできるだけデメリットやリスクが少ない方法を選択しましょう。

完全歩合型のメリット・デメリット

完全歩合型のメリットは、売上が少ない月の賃料を抑えられる点です。売上が少ないときにコストを抑えられれば、それだけ事業を継続しやすくなります。特に開業当初は、軌道に乗るまでにある程度時間がかかります。完全歩合型なら、固定費による負担を抑えられるでしょう。

一方で売上が伸びても利益が上がりにくい点は、デメリットとなります。売上が順調に伸びても、その分賃料も増加するため、利益が減少してしまいます。

併用型のメリット・デメリット

併用型のメリットは、固定賃料の額と売上によっては、完全歩合型よりも賃料を抑えられることです。併用型では、売上が一定額を超えるまで歩合賃料が発生しないためです。

しかし売上がほとんどない場合でも、固定賃料は発生します。売上が少なくても固定賃料が発生する点は、完全歩合型と比較した際のデメリットといえます。

最低保証歩合型のメリット・デメリット

最低保証歩合型は、実際の売上にかかわらず一定の売上相当分の歩合賃料が発生するため、貸主のリスクを抑えられる反面、借主に目立ったメリットはありません。

最低保証歩合型では、売上が一切なくても最低保証額分の賃料を支払う必要があります。また売上が多い場合、併用型では、一定額を超えた金額分のみに歩合率を掛けますが、最低保証歩合型では、売上の全額に歩合率を掛けた金額が賃料になります。売上が少ない場合も多い場合も、貸主の支払う賃料の負担が大きい方法です。

逓減歩合型のメリット・デメリット

逓減歩合型のメリットは、売上が多くなるほど歩合率が下がる点です。一方で売上が少ない月は歩合率が高くなる分、借主の負担割合が大きくなることはデメリットとなります。ただし、最低保証額などはないため、売上の一定割合を超える賃料が生じるリスクはありません。

┃出店先を検討するときは、賃料の計算方法に着目しよう 

商業施設へテナント出店を検討する際は、賃料の計算方法に注意する必要があります。無理なく店舗運営を続けるために、自店舗にとってできるだけリスクの少ない賃料の計算方法を選ぶのがおすすめです。

なお賃料の変動がない固定賃料なら、売上の予測が難しい開業直後の経営を安定させやすいでしょう。さらに売上拡大時に利益率を低下させてしまうこともないため、事業の拡大も目指しやすくなります。

固定賃料の商業施設も視野に入れて、店舗出店を検討している場合は、商業施設のマルイ・モディがおすすめです。

マルイ・モディでは、固定賃料でスペースの募集を行っています。マルイ・モディへの出店をサポートする『マルイの出店サービスOMEMIE（おめみえ)』に、出店スペースの賃料が掲載されていますので、ぜひご確認ください。またマルイ・モディへの出店では、敷金ゼロプランといった、初期費用を抑えられるサービスもあります。

『マルイの出店サービスOMEMIE（おめみえ)』は、マルイ・モディ店舗への「出店の検討に関するお問い合わせ・出店サポート・契約手続き」までが、オンラインで完結できるマルイ独自のサービスです。

常設店はもちろん、短期間のPOPUP・イベントの出店も可能です。食・ファッション・インテリアをはじめ、ライフスタイルサポートに関するサービスや、アニメ・ホビーなど幅広いカテゴリーの出店を募集しているため、ぜひお気軽にお問い合わせください。